影响越南消费者购买中型城市公寓意愿的因素：海防市的研究
如何开发满足人民需要的公寓，创建现代化文明城市，是摆在城市政府和房地产商面前的一大难题。因此，本文的目的是：（1）了解越南城市公寓市场的特点和人们购买公寓的意愿； （2）分析影响人们购买海防市等城市地区公寓意愿的因素； （3）提出一系列发展公寓小区、满足人们要求的解决方案。本文的数据和信息是通过调查方法收集的，调查对象是海防市需要住房的人。
研究住宅楼盘的选择意向对于我国房地产营销和现代城市发展具有重要意义。由于消费者的购买行为非常复杂，很难有一个单一的模型或理论可以完全解释消费者的购买决策。形成购买公寓意向的过程是一个复杂的过程，因此不可能全面准确地解释影响城市居民购买公寓意向的所有因素。海防等平均市场规模。
1.中部城市住房市场特点及公寓楼发展趋势越南正处于工业化、现代化和强力城市化的进程中。城市地区不断扩大和发展。根据政府批准的2025年越南城市体系发展总体规划方向和2050年愿景
决议号：批准445/QD-TTg：2015年预测全国城镇化率为38%，2020年为45%，2025年为50%。因此，未来几年城镇住房需求巨大，增长迅速。城市化与住房需求之间存在直接的关系。由于住房是人类的基本需求，随着一个国家的城市化进程加快，它将需要拥有更多的房屋来容纳城市中心不断增长的人口。城市住房需求源于人口自然、机械的增长以及家庭结构的变化。此外，住房需求的增加是由于改善生活质量的需要，增加了人均住房面积。城市美化、拓宽道路、建设社会基础设施等也需要住房资金进行清理安置。
越南房地产市场仍然强劲增长，但许多细分市场的供需失衡仍然很大，房地产业务的竞争日趋激烈。为了在竞争激烈的市场中保持地位，房地产营销人员必须牢记，人们的购买行为总是需要高度谨慎，并且需要复杂的决策过程。购买公寓对于每个顾客来说都是一个非常重要的决定，因为有时顾客必须长期存钱才能买得起公寓。
在河内和TP这样的大城市。胡志明市——人口非常集中，土地资金非常有限，公寓如雨后春笋般涌现。公寓住房基金为从经济适用房到高端住房等各个细分市场提供了不断增长的市场。买房住房，正在成为城市人不可或缺的一种趋势。然而，在海防等土地储备充足的中型城市，购买和居住公寓楼并不是主流趋势。
但这些城市在不久的将来也会像大城市一样遭遇房地产供需失衡的情况。因此，有必要在中等城市吸引人们购买公寓和居住公寓，满足近期城市化的要求。房地产营销的成功取决于正确分析房地产客户的购买行为；了解影响客户购买公寓决定的因素。为了吸引客户，确保客户满意度和公寓项目的可持续发展，需要分析购买行为和客户态度。然而，现实情况是，在海防等中等城市的城市化背景下评估越南消费者的态度和意图的研究太少了。因此，本文重点了解海防市消费者购买公寓的态度和意愿；人们在计划购买公寓时会考虑哪些因素。该研究还探讨了影响人们对公寓的态度以及购买公寓居住意愿的属性和因素。了解影响购买公寓意向的因素对于房地产交易商、开发商、开发商和定位者来说都很重要。了解影响顾客购买公寓意愿的因素将直接有助于制定营销策略和政策来吸引顾客购买公寓。
2.影响消费者购房意愿因素的理论基础
消费者行为是“消费者在寻找、购买、使用、评价和处理他们认为能够满足自己需要的产品、服务和观念时所表现出的行为”。 。消费者的购买决策过程非常复杂。了解消费者的购买行为并不容易，因为消费者自己通常也不知道什么因素会影响他们的购买过程（Kotler & Armstrong，2005）。消费者购买房屋是一种特殊的购买行为，由于房屋属于高价值产品的特性，购买行为显得更加复杂，购买决策显得尤为重要。
购买房屋是各行各业人们最重要的经济决策之一，因此买家通常需要并收集大量有关房屋特征、质量、设施、设计、价格和周围环境等方面的信息。到目前为止，已经有很多研究探讨公寓购买行为的特点以及影响洋葱的因素。这里购买意向是一个人购买意愿的表现，是购买行为的直接前提。意思表示是人对某一行为的同意行为的标志，是行为发生的直接前提。购买意向是受对产品的态度影响的因变量。因此，在购买公寓的情况下，购买公寓的意愿是购买决策的前提。对影响购买意向的因素的研究还将确定影响公寓购买行为的重要因素。影响购买公寓意愿的因素可分为几类，包括：
- 文化和社会因素
- 心理因素和个人消费者
- 反映公寓楼对消费者的价值的因素。
消费者购买房地产的决策过程和购买其他有价值商品的过程一样，也经历5个阶段。特别是，当买家想要购买房地产时，他们会对寻找所有相关信息感兴趣，包括公寓楼的质量因素以及位置、周边环境等具体因素。周边环境或基础设施的发展...消费者行为理论也研究了影响购买房地产行为的因素。购房行为取决于很多因素，包括消费者自身的因素、外部环境以及房地产企业的营销活动的因素。购房者在决定购买房产时通常需要搜索有关产品的完整和准确的信息。许多研究还表明，关于个人家庭住址的决定
often strongly influenced by local public administration services and the cost of community participation.
The buying behavior theory has also explored property buyers' preferences regarding location and factors that influence the choice of an apartment. Real estate buyers are interested in assessing the key factors that influence the decision to choose an apartment location: budget, residential environment and transportation and communications facilities.
3. 影响越南普通城市居民购买公寓意愿的因素（海防市研究）
关于海防市居民购买公寓意愿及影响购买公寓意愿的因素的调查结果得出以下主要结论。 - 海防市相当一部分人打算购买公寓居住（52％）。越来越多的人希望拥有公寓并寻求购买公寓而不是购买房地产。购买公寓的需求和趋势正在逐渐发展。由于城镇化步伐加快、土地稀缺和地价高企、土地购买风险高、红皮书手续复杂、家庭分化为小规模家庭的趋势以及建筑材料价格高企等原因，房地产行业正在发生的一些重大变化，改变了城市人对住房的态度。特别是公务员家庭和年轻人更愿意购买现有公寓，而不是购买土地建造自己的房屋。这就是为什么人们转而购买投资公寓的房地产公司的公寓的原因。为了评估这些因素对海防市居民购买公寓意愿的影响，我们重点了解四组关键因素：文化变迁、土地问题。 、城市化和人口压力，以及最终为公寓大楼居民提供价值的因素，包括质量、服务、环境和价格。这些因素影响着顾客对公寓的态度，从而影响他们的购买意愿。
* 文化变革
文化是在特定社会中传播和共享的价值观、信仰、概念、规则、道德和习俗的集合。文化是消费者行为背后的驱动力。文化变革正在发生，因为越南人倾向于独居、享受文化、渴望配备现代化设施和设备的公寓……文化变革导致了房地产业的革命性变化。主要的变化是从单身家庭到核心家庭（家庭重组为单个家庭单位）、西方文化、城市地区的单身趋势日益增加。共同增加了对公寓的需求。特别是家庭重组为单一家庭单位等文化变化、西方文化、倾向单身；公寓文化，对舒适度的需求；公寓内标准、安全的服务对海防人民购买公寓的意愿有着很大的影响。
* 城市住房开发用地问题
我们知道城市住房需求在增加，但土地面积是固定的。由于土地是固定的，所以地价飞涨。因此，人们在购买土地建房时会犹豫不决。消费者正在寻找公寓开发商和卖家来购买公寓。许多与土地有关的原因包括缺乏土地；土地收购风险；土地登记费用高；高地价；缺乏对土地所有权程序的了解改变了消费者对公寓的态度，并促进了购买公寓的意愿。
* 城市化和人口压力
海防市的人口增长率强劲。城市化步伐快速加快，导致城市中心的住宿需求快速增加。城市化率和住房需求增长率之间存在直接的联系。海防市的人口增长为住房业创造了巨大的潜力。强烈影响购买公寓意愿的因素有：人口快速增长，城市快速发展；城市化和城市就业不断增加的压力；城市地区优秀的教育机构正在为公寓项目创造机会。购房者还受到居住地政府行政服务的影响。公寓楼周边居住环境的好坏也是影响家庭购买公寓决策的重要因素。当然，人居环境的好坏还取决于城市政府的管理能力。
* 影响因子属于公寓项目
对于居住在海防等中等城市的人们来说，影响购买公寓意愿的因素有很多，其中就包括与公寓楼价值相关的因素。地理位置、居住环境、靠近工作地点、靠近教育机构、近亲居住在同一地区、靠近主干道、价格实惠、城市服务质量和服务成本、公寓的面积和质量。这些因素不仅是形成购买公寓意愿的主要因素，也是促使购买实际公寓的选择和决定的主要因素。当然，对于土地价格仍然相对较低的普通城市居民来说，这些因素的顺序与居住在土地价格已经很高的大城市的人们是不一样的。
- 建筑设计的质量和公寓的类型、规模、安全性、设备、室内设计、通风、位置、适当的服务设施（及时交货、质量维护）、售后服务）、便利的交通（交通中心）、项目设施（停车场、社区房间、发电机）、价格（信用条件）、品牌和项目业主公司的商誉，......是影响海防人购买公寓的重要因素。调查结果显示，客户有意向和期望购买多样化的公寓，确保舒适性、标准化、安全的服务。
- 海防人还对客户成本（价格、信贷、分期付款）等因素感兴趣;公寓质量（材料、厨房、自然光、外窗）；供水设施（管道设施、水质水压、排水、内部建筑）；环境质量（交通、噪音、区域安全）；公寓楼的物质设施（停车场、走廊、室外楼梯、电梯、货仓）。
- 专家意见、广告和促销活动也对人们的购房意愿有重要影响。尤其是购买公寓的意愿，很大程度上受到通过口口相传信息（购买者介绍公寓的优点、朋友的鼓励以及购买了项目公寓的亲戚）他人意见的影响。
研究结果显示满意度、口碑信息与忠诚度之间存在密切的关系
- 有意购买公寓的人最感兴趣的是公寓居民的服务质量。潜在客户对公寓楼的服务质量组成部分感兴趣。一个重要的发现是，有意购买公寓的人总是希望拥有一套多元化、同步的公寓。他们喜欢建造具有完整城市结构的公寓楼模式，包括办公室、购物中心、房屋、学校、湖泊等所有居民服务。游泳、健身房、银行、医院…… 同一栋楼内设有游泳池、健身房、购物中心……的公寓项目也是技术分层、社会基础设施齐全的产品。如果公寓项目能够保证较高的统一性，那么一定能够吸引到大批客户。
4. 多项住房开发解决方案满足越南普通城市居民的需求
通过影响购买公寓意愿的因素的调查结果，可以提出一些解决方案，以促进海防等中等城市购买公寓的趋势。 。
- 首先，城市需要制定合理的规划，着眼于长远的城市化趋势，预留土地用于发展交通相关的公寓和城市的其他技术基础设施要素。城市居住区应合理布局在工业区和其他工业企业附近。因为公寓楼的位置是影响人们选择公寓的重要因素。
- 公寓项目应合理规划，确保商业中心、学校、医院、娱乐区、体育和环境等技术和社会基础设施的统一。学校景观绿树成荫，水面粼粼。像海防这样的新兴城市也有大片区域，可以根据各方面的条件积极建设成完整的市区。
——高层公寓楼应保证建筑质量和美观设施，设计合理，给水、排水、停车库及配套服务设施齐全。全面支持特别是要确保公寓的设计满足职场年轻人新的文化生活标准，他们更喜欢以新的文化价值观来生活。
- 高层公寓楼项目需要良好的管理系统，确保为居住在公寓楼中的人们提供完善的服务。尤其需要保证安全因素，因为有意购买公寓的人总是非常重视该地区的安全水平和现有的学校。如果现有的房地产企业能够保证为民众提供良好、稳定的服务质量，那么新建的公寓将是让想买房的人有买房意愿的最生动的证据。公寓式公寓。
- 因为公寓价格仍然是公寓买家的重要选择标准，特别是对于经济适用房客户和低收入工人而言。因此，企业需要研究细分市场，开发出适合各个客户群体购买力的优质公寓和价格。企业还需要想方设法降低公寓产品的成本。
- 公寓企业还需要促进沟通活动来说服客户，其中要注意那些已经住在公寓楼的人的口碑信息。
